71. 변곡점의 부동산 시장, 투자 방법론과 미국의 고용지표. 그리고 오건영 팀장 에세이_Ryan’s Review_2020.07.05
1. 변곡점에 선 부동산 시장, 내 집 마련의 꿈? 지금은 아니다! (f. 미래에셋대우 이광수 연구위원) [신과함께 #135]
- 최근 30대 주택 매수량 급증, 최근 전세담보대출 잔액이 2년간 급증(106조 원 증가), 30대가 대출을 일으켜서 주택을 구매하고 있다는 것임
- 새 집이 많이 오르는 것은 수요는 일정한데 팔려는 공급이 줄어든 것 때문임. 새집은 재건축 등으로 인해 과거에 비해 많이 늘어나고 있어 전체 주택의 비중에서 많아졌지만 바로 팔면 장기보유세제혜택(특별공제) 등을 받을 수 없기에 시장(실 거래 기준)으로의 공급은 줄어들었음.
- 최근 15억 원 이상의 고가 아파트는 떨어지고 있고 6억/9억 이상의 중저가 아파트는 많이 올랐음. 그런데 시장에선 오르는 매물들이 많으니까 부동산이 계속 오르고 있다고 말하고 있음. (코스피에서 비중이 높은 삼성전자는 빠져서 전체 시장으로 가격이 빠졌는데 다른 코스피 중형주들이 많이 오른 것과 동일한 현상)
- 30대들이 최근 많은 대출을 받아서 주택을 구매하고 있는데 실제 법인(시장 주도자?)들은 부동산을 팔고 시장에서 out하고 있음. 이미 고가 주택은 가격도 빠지고 거래량도 줄어들고 있음.
-> 중소형 아파트도 가격이 빠지기 시작할 것이다. 시장과 뉴스 등 언론에선 계속 신고가(2020년 기준 신고가)에 집중하고 있음.
- 시장에서 하락추세로 바뀔 변곡점의 시그널이 나타나고 있다. (마음 급한 수요들(최근 30대)이 발생 / 거래가 안된 매물들이 거래 재개 / 법인들이 매도하고 있다)
- 다주택자에 대한 부동산 정책의 규제 속도와 숫자, 그 강도가 급격하게 늘어나고 커지고 있다. 현재까진 바람이 불고 있지만 태풍이 불어올 경우 개인들이 갑자기 떨어져나갈 수 있다. (다주택자 보유세가 늘어나거나 주택임자사업자 혜택이 줄어들거나 취득세가 늘어나거나)
-> 규제가 커질수록 시장에 공급(다주택자들의 물량)은 늘어나고 수요(다주택자들의)는 줄어들 것이므로 장기 추세로 가격이 빠진다.
- 하락장에서는 완전히 발을 빼지 말고 다시 반등할 때 많이 오를 것 같은 대상들을 분류하고 계속 모니터링 해야 한다.
2. 실패 없는 투자방법이란? 투자 선배들의 투자 방법론 [오늘 처음 투자를 시작한 당신에게 2-1부]
- 장기투자와 단기투자를 분리해서 계좌를 운영하는 것이 핵심이다.
- 주식시장과 거리를 두고 투자하는 것이 좋다. (심리적인 조급성 X), 주식투자금액을 잃어도 내가 타격을 입지 않을 만큼만하고 노동을 하지 않고 별도 수익을 얻을 수 있는 파이프라인(현금흐름)을 항상 개발하라.
- 당일 투자에 대한 의사결정을 가급적이면 하지 마라. 미리 사전적으로 정한 의사결정이 아니라면 당일 뉴스를 보고 충동적으로 매매하지 마라. 웬만하면 매일(데이트레이딩) 거래하지 마라.
- 투자라는 것은 ‘내가 아는 범위 내에서 하는 것’. 초보자들도 내가 잘 아는 분야(내가 재직하는 회사 산업군이나 가까운 산업 등) 내에서 해야 한다.
- 내가 알고 있는 지식과 내가 예상한 시나리오가 남들과 다른 포인트가 있는지, 그 간극이 얼마나 되는지를 파악하는 것이 중요하다. (ex. 나만 알고 있으면 안되고 남들도 곧 알게 될 정보를 조금 더 먼저 얻었을 때 투자하는 것)
- 주식 투자에 ‘장기투자’가 항상 답은 아니다.
-> But, 장기투자 관련된 ETF를 매월 적립식으로 투자하는 것도 좋다. (변동성이 적은 자산 ex. 우리나라 주식과 미국 국채를 같이하는 ETF or 수수료 비용이 낮은 ETF)
- 노이즈 필터의 설계가 중요하다. 회사에 장기적으로 투자하기로 마음을 먹었을 때, 나의 아이디어와 타임라인을 훼손시킬 만한 이슈가 발생했는지? 아닌지?에 대한 기준을 본인이 설정(ex. 미중무역분쟁이 발생하면 내가 투자한 기업의 장기적인 수익에 부정적인지? 아니라면 일시적 이슈에 의한 하락은 기회다)
- 인버스 상품’만’ 투자하는 것은 지양해야 한다. 장에 대한 전망은 불투명하기 때문에, 그리고 하락장으로 먹을 수 있는 기회는 많이 오지 않는다. 단순히, 내 투자 종목에 대한 헷지(위험 회피)수단으로 인버스를 일부 투자하는 것이 합리적.
- 주식시장에선 항상 유연성, 균형잡인 시각을 갖는 것이 중요하다. 어마어마한 정보들 속에서 그 정보들이 유익한지, 아닌지는 양질의 정보들을 많이 얻다 보면 판단할 수 있다.
- 모든 손실이 수업료가 될 수 있게, 내가 그 과정에서 무엇을 배웠는지를 반드시 알 수 있어야 한다.
3. 추가사항
1) [위클리몽찌] 버블의 시작?! 상장하면 2배 오르는 주식들 (트럼프 재선/룰루레몬의 야심?!/LULU, PTON, NKE, LMND, CWH 등)
- 최고의 2분기를 보낸 미국증시
-> 연준이 사상 처음으로 회사채 매입을 직접 한다고 밝혔고 경기가 좋아져도 낮은 금리를 유지한다고 밝혔음.
- 버블의 시작?, 신규 상장주들의 대박 행진(레모네이드)
-> 상장 첫 날, 139% 급등한 인공지능 주택 보험회사(LMND). 레모네이드 지난해 순손실이 1억 800만 달러, 올해도 적자가 계속될 것으로 예상됨에도.
- SK바이오팜 : 이틀 연속 상한가, 공모가 대비 236% 수익.
- 올 여름 코로나 대피 휴가 대세는 캠핑, 캠핑주?
-> 해외여행 & 호텔 숙박 대신 국내 여행 & 캠핑, 레저용 차량 구매
-> 최근 미국인들 뿐만 아니라, 국내도 레저와 취미 쪽 소비가 커지고 있음.
- 룰루레몬(LULU)의 야심, 홈트레이닝 최강자를 꿈꾸다
-> 창사 이래 첫 인수, 피트니스 하드웨어 스타트업으로, 상장사 펠로톤(PTON US)과 경쟁사인 미러(Mirror) 인수. 고가의 스마트 운동기기(미러).
2) 신한AI 오건영 팀장 essay 요약
- “미국 연방준비제도(Fed)가 코로나19 사태 이후 사들인 회사채 목록이 공개되면서 논란이 일고 있다. 매입한 기업들의 상당수가 애플, 마이크로소프트(MS) 등 미국의 대표 우량기업이었기 때문이다. 앞으로 연준이 매입할 기업 회사채 목록에는 도요타와 폭스바겐 등 외국계 기업들도 있었다.
결국 가만히 있어도 시장이 알아서 돈을 빌려줄 기업들에 중앙은행이 돈을 찍어 지원해준 셈이다. 이에 대해 한 투자자문사 포트폴리오 매니저는 “연준의 회사채 매입이 미국 경제에 어떤 공익을 제공하고 있는지 이해하기 어렵다”며 “연준이 나중에 포르셰(폭스바겐의 럭셔리 브랜드)를 임대하기 쉬워지나”라고 비꼬았다.”(이데일리, 20. 6. 30)
-> 파월이 약속을 했기 때문에 이를 이행하지 못하면 시장이 실망하니 아무 회사채나 사들일 순 없고 인덱스로 사들인다고 하면서 대형 회사채를 사들이는 방법 고안.
-> 대형주에는 호재이지만 코로나 팬데믹에 의해 실제로 크게 피해를 입은 중소형주 회사채를 매입하는 것은 아니라는 것. 그들은 어떻게 될 것인가? (러셀 2000)
- 트럼프가 Fed에게 마이너스 금리나, YCC같은 적극적인 개입 정책을 계속해서 권유하지 않고 있고 Fed의 파월 의장은 6월 30일(현지시간) 기준으로 재정적 문제에 관해선 재무장관을 따르겠다고 한 발 뺀 상황이다. 이 이상의 통화 정책 사이드의 추가 지원책은 부담스럽다는 이야기.
3) [김현석의 월스트리트나우] 6월 고용지표는 환상적이었지만
- 신규 일자리(비농업)가 지난달 480만명이 증가해 예상치 280만명을 훌쩍 뛰어 넘었음. 그야 말로 ‘대박’인 수준.
- 하지만 뉴욕 증시는 그렇게 흥분하지 않았다. 다우 0.36%, S&P 500 지수는 0.4%, 나스닥은 0.52% 오른 수준으로 마감.
- 월가 관계자는 6월 고용지표가 경재 재개가 본격화되고 있었던 시점이었으며 재확산이 크게 문제되지 않은 시점의 자료라는 것과 실제 가장 많이 늘어난 업종이 오락, 레저, 도박 등의 접객업이었고 그 다음이 의류판매 등이었기 때문.
- 주간 실업보험 청구건수가 사실상 제자리 걸음을 하고 있음. 전주보다 5만 5천건 줄어든 142만 7천개에 그쳤지만 이는 시장 예상인 130만개 수준보다 훨씬 많았다.
-> 이를 종합하면 6월 초중순까지 고용 회복이 빠르게 이루어졌지만, 6월 말부터는 코로나 19가 재확산하면서 고용 회복세가 확연히 느려지거나 뒤집혔다고 해석할 수 있음. (하루 확진자 3만명을 다시 넘긴 시점이 바로 6월 22일)
2분기 실적 시즌이 코 앞으로 다가왔습니다. 씨젠처럼 2Q 영업이익이나 매출이 확실히 잘 나올 것으로 기대되는 종목을 투자하는 방법이 있을 수 있고, 그러한 이익 추정치가 선 반영이 되어있다고 판단하면 2분기 실적이 개선될 것으로 보이는 종목을 투자하는 것이 저의 입장에선 더 현명해보입니다. 물론 불개미입니다 저는.
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